Komentář zákona 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 2280

 Nahoru[Přechod nájmu na členy nájemcovy domácnosti]

Společný komentář pro § 2279, § 2280, § 2281, § 2282, § 2283, § 2284

Pozor ustanovení § 2279 odst. 4 změněno novelou o tzv. dětských dluzích, tj. zákonem č. 192/2021 Sb., a to následovně:

• - dosavadní text § 2279 odst. 4 – část věty za středníkem se nahrazuje: "tomu, kdo nemůže jednat bez zákonného zástupce, opatrovníka nebo poručníka, skončí tato lhůta uplynutím jednoho měsíce ode dne, kdy zákonného zástupce získal nebo kdy se opatrovník nebo poručník ujal funkce" a na konci odstavce se doplňuje věta: "Dnem dojití pronajímateli její nájem zaniká."

Účinnost novely je od 1. 7. 2021. Novelizace ustanovení byla provedena s ohledem na ochranu nezletilých a všech osob, která nemohou jednat bez zákonného zástupce, opatrovníka či poručníka.

Pokud zemře nájemce bytu, neznamená to automatický zánik nájemního vztahu. Naopak podle NOZ nedochází smrtí nájemce k ukončení nájemního vztahu a mohou nastat tři základní situace:

1. jedná se o společný nájem bytu (§ 2270); pak nájemcem zůstávají ostatní společní nájemci, nebo
2. nájemní právo svědčilo výlučně nájemci – pak nájemní právo přechází na členy nájemcovy domácnosti (§ 2279 odst. 1), nebo není-li takových osob, na dědice, který nebyl členem nájemcovy domácnosti (§ 2282), nebo
3. nájemní právo svědčilo výlučně nájemci a nájemní právo nepřešlo ve smyslu § 2279 na osoby žijící s nájemcem v jeho domácnosti a zároveň není ani v době do 6 měsíců ode dne nájemcovy smrti znám nájemcův dědic; pak dochází k zániku nájmu ze zákona.

Komentovaná ustanovení § 2279 až § 2284 se zabývají právě případy pod body ii. a iii., tedy případy, kdy došlo k úmrtí nájemce, kterému svědčil výlučný nájem bytu. Případem pod bodem i. se zabývá komentář k § 2270.

Pokud tedy zemře nájemce bytu, kterému svědčil výlučný nájem bytu, pak nájem přechází v následujícím pořadí:

a) Nájemcovi potomci, pokud byli členy nájemcovy domácnosti (§ 2280)

Potomkům totiž svědčí přednostní právo, aby na ně přešla práva a povinnosti z nájmu. Pod pojmem potomek je třeba zřejmě rozumět nejenom nájemcovo dítě, ale i vnuka či pravnuka. Potomci nájemce mají paradoxně přednostní právo i před manželem nájemce, který je členem nájemcovy domácnosti a nesvědčí mu společný nájem bytu s nájemcem. Za potomka, na kterého přejde nájemní právo, je v souladu s § 2279 odst. 1 považován pouze takový potomek, který v bytě žil ke dni smrti nájemce a nemá vlastní byt. Pokud by tedy potomek nájemce žil v době smrti nájemce v jeho domácnosti, ale měl vlastní byt, k přechodu nájmu nedochází.

Pokud splňuje více potomků podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny potomky společně a nerozdílně (§ 2279 odst. 3); stanou se z nich tedy společní nájemci ve smyslu § 2270. Každý z potomků nájemce může pronajímateli prohlásit, že v nájmu nechce pokračovat. Toto prohlášení je jednostranným právním jednáním potomka vůči pronajímateli, nikoliv vůči ostatním potomkům. Oznámení by mělo mít analogicky s § 2279 odst. 4 písemnou formu a musí být učiněno do jednoho měsíce od smrti nájemce a v případě přechodu nájmu na toho, kdo nemůže jednat bez zákonného zástupce, opatrovníka nebo poručníka, skončí tato lhůta uplynutím jednoho měsíce ode dne, kdy zákonného zástupce tato osoba získá nebo kdy se opatrovník nebo poručník ujal funkce. Z důvodu ochrany osob, které nemohou bez zákonného zástupce, opatrovníka nebo poručníka jednat, neskončí tedy lhůta pro učinění oznámení v době, kdy tyto osoby nejsou zastoupeny. Dnem dojití oznámení pronajímateli nájemní právo potomka, který oznámení učinil, zaniká. K zániku nájemního práva potomka tedy nedochází zpětně ke dni smrti nájemce, ale až v okamžiku, kdy dojde oznámení pronajímateli. Lhůta určená zákonem ovšem není lhůtou prekluzivní. V případném soudním řízení k jejímu zmeškání tedy soud nepřihlíží z úřední povinnosti, nýbrž pouze k námitce účastníka.

Pokud ovšem nájemcovi potomci využijí práva oznámit pronajímateli, že nehodlají v nájmu pokračovat, a tito potomci jsou zároveň nájemcovými dědici, pak je možné, že na ně přejdou práva z nájmu jako na dědice podle § 2282. Na ukončení nájmu nájemcovým dědicem platí speciální ustanovení o výpovědi podle § 2283. Tuto úpravu považujeme za poněkud nelogickou, ale zákon zřejmě jinou možnost výkladu nepřipouští.

b) Přechod nájmu na ostatní příbuzné osoby

Pokud nájem nepřejde na nájemcovy potomky nebo se tito potomci práva na nájem vzdají, pak nájem přechází na nájemcova manžela, partnera, rodiče, sourozence, zetě, snachu, pokud byli členy nájemcovy domácnosti (§ 2280), tj. žili ke dni smrti s nájemcem a nemají vlastní byt. Pokud více těchto osob splňuje podmínky pro přechod nájmu, přejdou práva a povinnosti z nájmu na všechny tyto osoby společně a nerozdílně (§ 2279 odst. 3); stanou se z nich tedy společní nájemci ve smyslu § 2270. Pod pojmem užitým v § 2279 odst. 1 "žily ke dni smrti s nájemcem“ je třeba si představovat opravdový úmysl pobývat v bytě nájemce za účelem uspokojování bytové potřeby takové osoby, a nikoliv pouze přechodný pobyt za účelem krátkodobé návštěvy.

Podobně jako u potomků může pronajímateli kterákoliv z oprávněných osob prohlásit, že v nájmu nechce pokračovat. Toto prohlášení je jednostranným právním jednáním této osoby vůči pronajímateli. Oznámení by mělo být v souladu s § 2279 odst. 4 v písemné formě a musí být učiněno do jednoho měsíce od smrti nájemce, respektive v případě osob, které nemohou jednat bez zákonného zástupce, opatrovníka nebo poručníka (tedy i nezletilých), skončí tato lhůta uplynutím jednoho měsíce ode dne, kdy tato osoba zákonného zástupce získala nebo kdy se opatrovník nebo poručník ujal funkce. Dnem dojití oznámení pronajímateli nájemní právo osoby, která oznámení učiní, zaniká. Lhůta určená zákonem ovšem není lhůtou prekluzivní. V případném soudním řízení k jejímu zmeškání tedy soud nepřihlíží z úřední povinnosti, nýbrž pouze k námitce účastníka.

Pokud ovšem členové nájemcovy domácnosti využijí práva oznámit pronajímateli, že nehodlají v nájmu pokračovat, a tito členové nájemcovy domácnosti jsou zároveň nájemcovými dědici, pak je možné, že na ně přejdou práva z nájmu jako na dědice podle § 2282. Na ukončení nájmu nájemcovým dědicem platí speciální ustanovení o výpovědi podle § 2283.

c) Další osoby, jimž může svědčit právo na přechod nájmu

Vedle potomků a dalších výše uvedených osob, které jsou příbuzensky spřízněny s nájemcem, může právo na přechod nájmu vzniknout se souhlasem pronajímatele i dalším osobám, tedy i osobám s nájemcem příbuzensky nespřízněným. Tento souhlas pronajímatel zřejmě bude činit pouze vůči nájemci, a nikoliv vůči osobě, v jejíž prospěch bude souhlas vydáván. Souhlas může být jak součástí nájemní smlouvy, tak může být pronajímatelem vydán i následně po uzavření nájemní smlouvy. Souhlas nevyžaduje písemnou formu. Právo však může být založeno opět pouze ve prospěch osoby, která žila s nájemcem v okamžiku jeho smrti v jeho domácnosti a zároveň nedisponuje vlastním bytem.

Skončení nájmu

Nájem po jeho přechodu podle písmen a) a b) skončí ze zákona nejpozději uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel (tedy od okamžiku smrti nájemce). Toto omezení neplatí v případě, kdy osoba, na kterou nájem přešel, dosáhla ke dni přechodu nájmu, tj. ke dni smrti nájemce, věku sedmdesáti let (§ 2279 odst. 2). V takovém případě nájem nekončí a takové osobě z nájemcovy domácnosti, na kterou nájem přešel, vznikne vlastně nájem na dobu neurčitou, respektive nájem na stejnou dobu, na kterou byla zemřelým nájemcem nájemní smlouva uzavřena. V případě, že osobou, na kterou nájem přešel, je osoba nezletilá, tj. osoba, která nedosáhla ke dni přechodu nájmu věku osmnácti let, skončí nájem nejpozději okamžikem, kdy tato osoba dosáhne věku dvaceti let, pokud se ovšem nájemce s pronajímatelem nedohodnou o okamžiku skončení nájmu jinak. Dohoda však s ohledem na zákaz zkracování práv nájemce obsažený v § 2235 odst. 1 zřejmě nemůže směřovat ke zkrácení práv nezletilé osoby, ale pouze k prodloužení tohoto vztahu, tedy k ukončení nájemního vztahu v pozdějším věku nezletilého. Opětovně také zde se jedná o dohodu mezi nájemcem a pronajímatelem, kterou založí práva ve prospěch nezletilé osoby.

Osoba z nájemcovy domácnosti, na kterou přešel nájem bytu, se po přechodu nájmu může již s pronajímatelem následně dohodnout o skončení nájmu jinak; tedy například tak, že nájem skončí dříve či později, než je uvedeno v zákonných ustanoveních či v nájemní smlouvě.

Pokud nájem přešel na více oprávněných osob z nájemcovy domácnosti, jež se tak staly společnými nájemci, a mezi těmito osobami byla osoba, která ke dni smrti nájemce dosáhla věku sedmdesáti let, pak uplynutím dvou let ode dne, kdy nájem přešel, zůstává nájem zachován pouze osobě, která splnila tuto podmínku, tedy dosáhla k okamžiku smrti nájemce věku sedmdesáti let. Ta se pak po uplynutí dvou let od smrti nájemce stává jediným nájemcem bytu. Ostatním společným nájemcům nájem zaniká. Podobně tomu bude i v případě, kdy mezi oprávněnými osobami byla osoba nezletilá.

Přechodem nájmu oprávněná osoba vstupuje do již uzavřené nájemní smlouvy. Pronajímatel a oprávněná osoba…